[책] 부동산 투자의 정석_김원철

본 것

 

#의지

-반드시 필요한 것, 투자의 정석이 무엇인지 배운 후 조금은 고집스럽게 그 길을 걸어가는 '의지'

 

#부동산 투자, 여전히 유효한가?

-혼인, 다문화가정, 노령인구 증가로 주택은 향후 20년간 부족할 것.

 

#정부의 유일한 경기부양 카드: 부동산

-내수업, 연관 업체 많음

>정부가 마음 먹으면 강력한 힘 발휘 가능.

-부동산 가격 너무 하락하면 - 반드시 경기 부양

-너무 과열되면 - 반드시 경기 잡으려고.

>부동산에 사이클이 돌 수 밖에 없는 이유.  

 

#부동산의 한계 = 기회

-부동산 자체의 한계에 의해 수요와 공급의 불일치가 발생할 수 밖에 없음.

 

#투자 결정 전

-투자를 결정하기전에는 반드시 물어야 한다.

'내 생각이 틀려도 괜찮은 건가?' 라고. 

 

#변수 고려

-세계경제의 돌발변수

-정치적 변수(부동산 카드를 얼마나 강력하게 사용할지)

-청년실업 문제, 고령화, 빈부격차 문제

-가구수는 증가하나 소득 측면까지 고려한다면?

-장기적인 저성장세 우려

 

#포기는 금물

-속도는 조금 늦어도 된다. 중요한 것은 포기하지 않는 것이다. 포기하지만 않는다면 결과는 똑같다.

 

#투자 공부의 의의

-시장경제에서 모든 것이 동일하게 움직일 수는 없다.

-수요가 몰리는 지역이 있으면, 공급이 부족한 지역이 있어

-지속적으로 가격이 상승하는 지역은 반드시 생기게 마련.

>투자자라면 매의 눈으로 그런 지역을 골라야 함.

>이게 바로 투자 공부의 의의.

>투자 결과가 성공적일 때, 내가 노력한 결실이라 여기면서 기뻐할 수 있는 이유가 됨.

 

#불황

-부동산은 활황과 불황을 반복하게 되는데 불황이 있기 때문에 투자할 수 있는 부동산이 만들어지는 것.

>부동산의 전세가와 매매가 차이가 적어진 때가 매수 타이밍. 딱 그런 지역이 매수 대상이 됨.

 

 

#핵심 지역 선정

-미래에도 여전히 수요가 몰릴 지역을 찾아라.

-10년, 20년이 되든 재건축, 재개발, 리모델링, 도시환경정비사업 등으로 변모하여 여전히 그 지위를 이어갈 것.

-핵심지역 위치 부동산의 전세보증금 변화를 잘 관찰. 

 

#수익금을 지켜라

-특히 부동산/경기 침체 국면에는 수익금을 지키기 정말 어려움.

-부동산 레버리지 투자의 핵심은 어느 정도 자산의 규모 형성 전까지는 수익금으로 무조건 재투자를 해야함.

-언젠가는 쓸 거지만, 충분히 써도 부족함이 없는 시스템을 만드는 것이 우선.

 

#투자는 마라톤처럼

-성공의 경험이 쌓이고 투자의 재미를 알게 되고 시간이 지날수록 자금까지 쌓이게 되면, 더욱 탄력을 받음

-4~6년의 투자 기간을 버텨야 하는 이유.

-너무 과한 열정은 그 페이스를 오래 끌고 가기 힘듦.

>초반에 화끈하게 뛰기 보다는 오래 달릴 생각을 해야 함.

-전세레버리지투자가 재미있어지는 순간은 5년~7년 이후부터임.

 

#현혹 주의

-전문가들의 부동산 전망을 그대로 믿지 말 것

>전세레버리지투자는 전망이 어떻든 큰 영향 받지 않음. 맞아도 틀려도, 크게 문제가 없음.

>불황기에는 그저 전세가가 오르고, 활황기에는 매매가가 오르니까.

-내가 타는 차가 막차인지 아닌지는 지나봐야 알고 막차 타면 10년을 기다려야 함

>막차 탈 위험 감수 보다는, 시간이 걸려도 기어이 부자의 세계로 데려다주는 안전한 열차가 더 낫지 않음?

-대출을 받지 않으면

>금리에 허덕이지 않을 수 있다 

>초보 투자자일수록, 자금 규모가 작을수록 대출은 더욱 조심해서 사용.

 

#당장의 돈 보다 시스템 먼저

-시스템 만들기까지 시간 걸림. 당장 눈에 보이지 않으니 지루하고 인내하기 힘듦.

-그러나 결국 시간이 지날수록 막강한 힘을 발휘함. 그러니 중요한 건 시스템.

-위기에 대비한다는 거?

> 무작정 돈을 모으는 것이 아니라 시스템을 만들어놓고 기다리는 것.

 

#배당주 + 전세레버리지 투자 병행

-서로의 리스크 보완 가능

-전세 레버리지 투자의 리스크: 전세 보증금 일부 반환.

>배당주 주식을 담보로 대출 받아 반환 가능. 대출이자는 배당으로 나온 돈으로 충당. 이후 다시 부동산 전세가 상승이나 다른 부동산의 전세보증금 오르면 주식담보대출 갚기.

 

#투자수익은 덧셈이 아닌 곱셈

-50억 원을 모으려면, 연봉 5천을 받는 직장인이 매년 한 푼도 쓰지 않고 100년을 모아야 한다?

-돈은 더해서 모이는 게 아니라, 기하급수적으로 불어난다. 

>뿌려 놓은 씨가 자라서 어느 순간 생각지도 못한 속도로, 예상치 못한 수의 열매를 맺는다는 것. 

 

#전세레버리지 투자는 갭투자와 다름

-전레투는 부동산 선정 시 '전세 보증금의 상승성'을 기준으로 삼음. 장기 보유하면서 그 자산을 이용해 꾸준히 현금흐름을 발생시키는 것이 핵심.

>임차인이 꾸준히 찾을만한 지역, 장기적으로 임대료가 상승할 지역의 물건.

-갭투자는 부동산 선정 시 '매매가의 상승성'을 기준으로 삼음. -위험

>매매가-전세가 차이가 적은 물건 중 대부분은 특별한 호재가 없는 지역에 있는 경우가 많음.

당연히 이 물건들의 매매가가 실제로 상승하는 일은 드물기 때문. 

>만약 상승했다면? 부동산 활황기빨일 가능성이 큼.

 

#부동산 활황은 짧음

-대부분의 사람들이 부동산 시장에 관심 가지는 시점은 이미 가격이 한참 오른 후.

>그러니 매수 결정하고 나면 가격이 거의 꼭대기 근처.

 

#시기보다 핵심 부동산 보는 눈 키우기

-우리나라 경제 성장 동력은 약해짐, 외부 의존도는 더 커짐 

>언제든 장기침체에 접어들 수 있다는 것을 염두.

-어떤 상황이 와도 오를 수 밖에 없는, 리스크에 강한 부동산을 찾아라

> 사람들이 선호하는 트렌드를 파악

-핵심 부동산에 대해 철저한 이해와 확고한 신념이 없으면 핵심 부동산을 사기 위해 현장에 나갔다가도 엉뚱한 물건을 매수하게 됨.

-핵심 부동산을 과도하게 오른 가격에 매수하는 것도 X 

>핵심으로서의 가치가 없어짐.

 

#대중 심리 < 내 장기적 안목

-대중에게 흔들리지 않고 핵심에 집중하라.

-대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르라.

-핵심부동산에 집중하면, 좋지 않은 시점에 매수했어도, 세월이 지난 후 최소한 보상이라도 얻을 수 있음.

-장기간을 두고 볼 때 다른 어떤 부동산보다 탁월한 성적을 내는 대상을 볼 줄 아는 눈.

>당연히 꾸준한 공부를 동반하겠쥬.

 

#향후 20년 좌우 다섯 가지 핵심 키워드

-NEW / 역세권 / 소형 / 강남권 / 임대료

 

#'먹고 들어가는 투자'를 위해 반드시 해야할 것 

-투자의 때를 기다려라.

-계속해서 열심히 물건을 찾아라. (당연히 공부하면서)

-더 나아가 투자 고수가 되려면?

> 인내하라. 

>투자란 시간과의 싸움. 

>아이러니하게도 열정적일수록 시간과의 싸움에서 지기 쉬움. 

 

#시장의 움직임 살피기

-하루 이틀 아니고, 몇 년을 두고 변화를 거듭하기에 오랜 기간(최소 4년 이상) 지속적으로 관심 가져야 함.

 

#투자의 적기

-불황의 끝자락 쯤. 

-활황 시작(상승 시작기)에는 좋은 물건 잡기 어려움. 시장의 분위기가 바뀌면 모든 게 순식간에 바뀌니까.

>불황에서 활황으로 넘어가는 결정적 순간, 투자 가능한 자금을 반드시 준비해 놓을 것.

 

#투자의 때를 알리는 신호

-불황기 3년 이상 지남

-미분양 물량 사상 최대 증가

-분양 물량 역대 최저

-경매 낙찰가율 사상 최저 수준

-전세가율 사상 최고치 근접

-폐업 중개업소 속출

-정부의 부동산 활성화 대책 등장

 

#고수의 눈에 들어오는 물건들

*전세가율 90~95%선에 육박한 주거용 부동산

-관건은 시간, 회수 기간은 빠를수록 좋음. 하지만 아무리 싸도 반드시 '성장성'이 있어야 함.

-꾸준히 전세 보증금 상승이 일어날 가능성이 있는 물건인지 살필 것.

 

*경매로 전세가 수준에 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라

-남들이 매매 물건으로 선호하지는 않지만, 임대료만큼은 꾸준히 강세로 갈 수 있는 아파트나 빌라.

-늦어도 1년 내 원금 회수 가능.

-보통 역세권의 나홀로 아파트, 소규모 단지의 아파트 등. 

 

*분양가가 주변 시세와 거의 비슷한 아파트 분양권

-신규 아파트는 주변에 비해 20% 정도 비싼 것이 일반적인데

-시장 상황상 미분양 되어서 할인하게 되는 경우? 

>분양권 가격 뛸 가능성 큼. 

>물론, 전제조건으로 주거시설로서의 기본적 장점들을 모두 갖춘 단지여야 함.

 

*임대수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산 

-수요/가치 증가가 확실하거나, 매매가가 확 싸거나, 투자금 대비 수익률을 계산해보고 정해야.

-싼 게 전부가 아니고, 그 중에서 정말 괜찮은 물건을 골라내야 함. 

 

#아파트 투자의 정석

-투자 가치는 수요는 풍부한데 상대적으로 물건의 공급이 제한적일 때 생기는 것.

>새로운 물건이 투자 가치를 갖게 되기를 기대할 것이 아니라, 공급은 제한적임에도 수요가 많이 몰릴 것으로 보이는 아파트를 찾아내 투자해야 함.

 

*대단지 / 학군/ 로열동,로열층 / 85제곱미터 이하 / 역세권 /

기반시설(교통,교육,쇼핑,의료기관) / 성장성(개발호재, 인구유입 등) 

 

#분양권 투자의 정석

-활황기에 가장 크게 상승하는 투자처.

 

*신규 공급 없던 지역의 최초 분양권

-침체가 상당 기간(최소 3년쯤) 지난 후, 첫 분양되는 아파트의 분양권

 

*프리미엄을 주고서라도 매수

-확신이 드는 분양권이 있다면, 때를 기다리는 것보다 이 때를 놓치지 않는 것이 더 중요.

-현재 거주하고 있는 집, 때가 되면 과감히 매도하는 전략.

-새로 들어설 아파트가 랜드마크가 될 재목인지 아닌지를 보는 안목

 

*택지개발지구의 중심지 아파트

-인프라 잘 갖춰질 확률 높음, 향후 예상치 못한 경쟁자 나타날 일 없음, 시간 지날수록 수요 늘고 환금성 좋은 편

 

*핵심지역의 분양권은 장기 보유

-매수 뒤 장기보유 > 시장이 활황으로 돌아설 가능성 큼 > 활황 되면 가장 크게 탄력 받는 것이 분양권이니까.

 

#인생의 성공과 실패는 지식에 달려 있다

-종잣돈을 만들기 위해 악착같이 절약하는 정성으로, 더 많이 공부하라.

-더 많이 공부해서 더 많은 것을 알게 되면 내 손에 쥔 종잣돈으로 마법을 부릴 수 있다.

-더 높은 수준에 있는 사람은 적은 액수의 종잣돈을 가지고도 더 높은 수익을 얻는다. 그 단계에 이르면 되지 않겠는가?

 

#절약의 독

-절약이 지나치면 지친다. > 인생을 불행하게 보낸다

-지치면? > 보상심리가 더 커짐. > 대박/지나치게 보수적인 투자처만 쫓는 실수로 이어질 수 있음

-지식에 대한 투자에도 인색해지기 쉬움.

>사례하기, 감사의 뜻을 전하는 것 등은 눈에 보이지 않는 투자. 

>지식에 대한 투자에 지갑을 열고, 주변 사람들에게 고마움을 표하는 데 인색하지 말자.

 

#인내

-필요한 지식을 쌓는 것과 동시에 그 '때'라는 것이 와야 한다.

 

#지식에 대한 투자

-여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다. 

-더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 

앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다. 

-그 확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다. 

 

깨달은 것

 

*어렴풋이 알고 있던 전세 레버리지 투자의 필요성과 그 방법에 대하여 더 자세히 배울 수 있었음.

 

*다양한 대상별 투자 종목 맛보기

-디테일하게까지는 아니지만, 재건축, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가까지 다양한 부동산 투자 종목까지 시야를 넓힐수 있었음.

>일단 나는 지금 분양권에 묶여있는 상태라 아파트/분양권 투자 위주로 보이고 다른 종목들이 눈에 깊게 들어오지는 않았지만. 그래도 시야를 넓힐 수 있었다는 것 자체가 감사함. 

 

*핵심 부동산을 알아보는 안목을 위해서는 꾸준한 공부가 답이다. 

 

*좋은 안목으로 찾아낸 좋은 물건이라도 비싸게 사면 의미 없다.

나는 안목 자체도 없었던 시절 때를 기다리지도 않고
심지어 활황기에 지인의 정보만으로 덜컥 분양권을 사버리는 바람에
뒤늦게 공부를 시작하고 이런 저런 지식을 쌓게 되면서 땅을 치고 후회중이지만, 
만약 이렇게라도 부동산에 뛰어들지 않았다면 
과연 공부는 커녕, 부동산에 대해 관심 조차 있었을까? 
그런 의미에서 부동산의 세계에 뛰어들게 해 준 지인에게 고마운 마음을 가지고 있다. 
앞으로는
다시는 이전과 같은 실수를 반복하지 않겠다는 결심,
열심히 공부하며 과거의 어리석은 선택에 대해 책임을 지는 태도를 지닌 채
뚜벅뚜벅 꾸준히 걸어나가겠다. 

 

 

적용할 것

 

#꾸준한 공부

다양한 책을 읽고 강의를 들으며 계속 공부하고,

같은 분야에서 뛰고있는 사람들과 함께하며 에너지와 지식을 공유하고, 

임장 다니며 열심히 발품을 팔아 정보의 넓이와 깊이를 키운다.

 

#인내력

-'박충동왕족발'이라고 불릴 정도로 충동적인 나를 알고 있다.

앞으로 꾸준히 공부하며 시도해서 얻은 경험을 통해 나만의 투자 철칙을 세워 내 충동적 선택에 제동을 걸겠다. 

좋은 안목과 함께 '적절한 때'를 기다릴 줄 아는 인내력을 기르겠다.